L'Espagne est traditionnellement un pays de propriétaires et de logements, l'un des principaux atouts qui a canalisé l'épargne des particuliers. Selon les données de la Banque d'Espagne, le patrimoine immobilier des ménages s'élève à 5,78 milliards d'euros, le plus élevé depuis 2010.
Mais dans un scénario d'incertitude tel que celui que nous vivons, marqué par une inflation élevée, des prix de l'énergie élevés, une guerre en Europe de l'Est et de possibles hausses des taux d'intérêt dans les mois à venir, de nombreux particuliers se demandent si la maison est toujours un bon possibilité d'investir ou s'il convient de reporter la décision à l'avenir.
Selon les experts consultés par idealista/news, le logement reste une alternative, soit pour être loué, soit pour être réformé et vendu plus tard, même s'il est conseillé d'éviter les risques et d'analyser l'opération bien avant d'acheter. Nous passons en revue pourquoi le logement est une alternative pour rentabiliser l'épargne, quels facteurs doivent être pris en compte, quels sont les risques qui peuvent survenir et si l'investissement logement va ou non croître dans les mois à venir.
Le logement, est-ce désormais un bon investissement ?
Miguel A. Alonso del Val, professeur du Master en immobilier de l'Université de Navarre, est clair : "Dans un scénario d'inflation et de taux d'intérêt bas, il est conseillé d'investir dans des valeurs telles que le logement, qui offrent une certaine sécurité, permettent des économies et sont la garantie d'une rentabilité certaine », affirme-t-il.
Julián Salcedo, président du Forum des économistes de l'immobilier, défend également cette position et rappelle que, pour la classe moyenne, investir dans le logement est un moyen de protéger l'épargne grâce à un actif immobilier qui n'a pas la volatilité des autres investissements.
« Les économistes, en période d'incertitude, recommandent aux investisseurs de rester en position de liquidité. De plus, le logement est devenu plus cher en 2021 et continuera d'augmenter en 2022 en raison de l'effet combiné de l'inflation et de la hausse des prix des matériaux. Ma recommandation est favorable à l'investissement dans le logement, car il est devenu un actif refuge, qui permet de se prémunir contre l'inflation et la hausse des prix », souligne Salcedo.
Dans le même ordre d'idées, Eduard Amorós Kern, professeur au Business Area de l'Université internationale de Valence, rappelle que « tant que les taux d'intérêt resteront bas et qu'il y aura un certain accès au crédit, le logement restera un secteur en devenir. investissement attractif. Garder l'argent sur un compte d'épargne, dans lequel ils ne vous offrent aucun type d'intérêt, dans un scénario d'inflation signifiera une perte de pouvoir d'achat relatif. Face à cela, il peut être intéressant qu'une partie de notre épargne soit investie dans les produits qui sont demandés, comme c'est le cas pour le logement en ce moment ». De plus, il insiste sur le fait que "le terrain est un bien fini", donc "à long terme il sera rentable d'investir dans le logement".
Pour sa part, Jesús Duque, vice-président d'Alfa Inmobiliaria, explique que « le logement, en plus d'être l'espace dans lequel chacun se produit et où il développe son projet vital, est un investissement qui se revalorise dans l'avenir. Donc, tant que les taux d'endettement le conseillent et qu'on n'est pas au plus haut des pics de prix, il est intéressant d'acquérir un logement ».
Ce qu'il faut rechercher lors d'un investissement dans le logement
Bien que les économistes et les professionnels de l'immobilier évaluent positivement l'investissement dans le logement, ils rappellent également que de nombreux facteurs détermineront la rentabilité de l'opération. De manière générale, ils rappellent l'importance de ne pas emprunter à outrance, de penser à long terme et d'analyser le marché à la recherche d'un bien bien situé avec des caractéristiques répondant à la demande.
« L'investissement dans le logement, c'est toujours bien, et en ce moment ça peut devenir une valeur refuge, mais tout ne va pas. Comme dans tout autre investissement, il ne faut pas s'emballer et la première chose est d'analyser l'actif que l'on veut acheter et ses attentes. Et un autre point important est d'allouer un pourcentage des actifs au logement, pas seulement de se concentrer sur l'immobilier », souligne Luis Corral, PDG de Foro Consultores Inmobiliarios.
Corral explique également que, dans le cas de l'attribution de logements au marché locatif, il convient de "faire correspondre l'équation de l'investissement et des revenus attendus". Elle recommande donc de « choisir un marché dont la demande est avérée et dont les types de demande sont complémentaires. C'est-à-dire qu'il peut être loué comme logement de longue durée, touristique et même comme bureau, et cela se réalise davantage dans les centres urbains ». De plus, il conseille de bien négocier les clauses de révision des loyers dans le contrat en tenant compte de l'inflation.
Le professeur de l'Université de Valence, pour sa part, juge essentiel "d'être clair que, si nous allons nous séparer de capitaux à investir, c'est parce que nous n'allons pas en avoir besoin à court terme. Et encore plus quand l'investissement dans le logement est important à appréhender sur le long terme ».
A partir de là, ajoute Amorós Kern, « la meilleure chose à faire est d'étudier beaucoup le marché. Plus nous avons d'informations, plus nous pouvons être précis dans notre décision. C'est-à-dire analyser l'évolution des prix d'une zone, tant à l'achat qu'à la location, savoir à quel moment ils se situent, quels sont les facteurs qui peuvent provoquer des hausses ou des baisses, quelle demande et quel type de demande locative existe dans la zone (touristes, professionnels, étudiants…), quels coûts vais-je avoir associés à l'investissement, quel taux d'intérêt vais-je obtenir avec l'investissement ou quels facteurs de risque existent ».
Le professeur de l'Université de Navarre explique une autre des clés : qu'il n'y a pas de surendettement à l'achat, qu'il ne s'achète pas à crédit et qu'on n'attend pas de rendement spéculatif à court terme de cet investissement.
À son avis, il est bon d'avoir une contribution d'épargne initiale qui ne soit pas inférieure à 25% de la valeur du bien acheté, bien qu'il soit conseillé d'avoir 30% à 35%, afin que l'économie familiale ou personnelle ne soit pas stressée face à toute hausse des taux d'intérêt ou de l'inflation, comme c'est le cas actuellement.
Alonso del Val insiste également sur le fait que l'emplacement de la propriété, sa distribution et la qualité de sa construction sont fondamentaux pour l'investissement, "puisqu'il s'agit d'une condition clé pour un futur transfert à des tiers". Par exemple, rappelez-vous que le fait que la maison ait une terrasse est une valeur qui est là pour rester après la pandémie, alors qu'il n'est pas conseillé d'investir dans des actifs très uniques, avec peu de demande future, ou dans des bâtiments à l'architecture médiocre ou de mauvaise qualité. construction. , car ils pourraient avoir une sortie difficile sur le marché.
En ce sens, le vice-président d'Alfa Inmobiliaria rappelle que, malgré le fait que les petites villes et les chalets soient devenus attractifs pendant la pandémie, « les quartiers traditionnellement consolidés des villes ont déjà retrouvé tout leur intérêt. Aujourd'hui encore, il se trouve que la hausse importante du prix de l'électricité et du gaz que nous avons déjà, et dont nous ne savons pas combien de temps elle durera, a provoqué une perte d'intérêt pour les grandes maisons unifamiliales, où les coûts de chauffage et de climatisation Ils peuvent être inabordables."
Enfin, Duque recommande également de prendre en compte le degré d'entretien de la maison et du bâtiment, son orientation et ses vues, la hauteur, ainsi que les services de plus en plus demandés tels que le garage dans le même bâtiment, la piscine ou les loisirs. espaces et jardin ». Ainsi, il est essentiel de bien connaître les coûts à assumer.
Les principaux risques à surveiller
Les experts consultés insistent sur la nécessité d'investir prudemment et sans oublier les risques tels que la hausse probable des taux d'intérêt cette année, surtout si une partie de l'achat nécessite un financement bancaire, ou une réglementation des loyers, dans le cas où le bien faisant l'objet du bail doit être alloué. Et ils mettent également en garde contre le danger d'acheter une maison hors de prix et l'impact que peut avoir la perte de pouvoir d'achat des locataires.
L'un des principaux risques est la hausse des taux d'intérêt, surtout si le petit investisseur doit financer une grande partie de l'opération avec une hypothèque. Les décotes du marché que la Banque centrale européenne (BCE) feront monter le prix de l'argent cette année, probablement aux alentours de l'été, ce qui se traduira par un décaissement supplémentaire via les intérêts sur les emprunts. Pour couvrir ce risque, les experts recommandent de miser sur les hypothèques fixes, qui permettent de découpler les mensualités des fluctuations des taux d'intérêt et de l'Euribor, même s'ils préviennent que cette alternative sera de plus en plus coûteuse.
En ce sens, Emiliano Bermúdez, directeur général adjoint de donpiso, conseille "de faire des chiffres lors de la recherche de financement, de bien comparer les différentes offres et de choisir ce qui est le mieux dans chaque cas", bien qu'il admette qu'à titre personnel il choisirait un fixe prêter.
D'autre part, le président du Forum des économistes de l'immobilier met l'accent sur la réglementation et l'insécurité juridique qui existent actuellement sur le marché locatif.
"Le logement en tant qu'investissement offre un rendement réduit mais positif, bien que les mesures prévues dans le projet de loi sur le logement limitent la capacité des propriétaires à fixer les loyers et autres conditions, de sorte qu'il existe une grande incertitude quant au rendement qu'il pourra obtenir une fois qu'il entre en vigueur (si jamais elle entre). Mais le plus grand risque est la possibilité d'expropriation du droit d'usage, comme plusieurs communautés autonomes l'ont déjà fait, en cas de logement inoccupé. C'est quelque chose que les investisseurs immobiliers doivent prendre en compte », explique Salcedo.
Par conséquent, sa recommandation est d'analyser les réglementations qui réglementent la location de logements dans la région avant d'investir, et de parier sur des endroits comme Madrid, où l'offre de logements est faible et la demande élevée et, surtout, où ils ne seront pas entrés en vigueur des mesures qui limitent les revenus, comme l'a assuré le gouvernement régional.
Un autre risque détecté par Alfa Real Estate est l'achat d'une maison surévaluée. "Avec l'inflation, chaque jour où nous avons nos économies à la banque, elles perdent de leur valeur et compte tenu des prévisions selon lesquelles nous sommes confrontés à une longue période d'inflation, les prix des maisons augmenteront. Cela nous dit que la chose la plus rentable est d'essayer d'acheter le plus tôt possible, mais toujours en analysant bien le marché, ou en se laissant conseiller par un agent immobilier, puisque nous assistons déjà à des surévaluations injustifiées de maisons, en attendant précisément cela effet », alerte Duke.
Dans ce sens, le professeur de l'Université de Valence recommande d'envisager des scénarios pessimistes dans un investissement. « En général, nous avons tendance à faire des analyses très optimistes et subjectives lorsqu'il s'agit d'investir. Lors de la précédente bulle immobilière, tout le monde pensait que les prix des logements augmentaient toujours, et peu se souvenaient de la période des années 1990 où les prix des logements avaient chuté. Les effets dévastateurs de la dernière bulle immobilière et de ceux qui avaient acheté une maison à un prix très élevé commencent à tomber dans l'oubli », prévient Eduard Amorós Kern.
L'analyste immobilier Beatriz Toribio met également sur la table d'autres facteurs qui pourraient présenter un risque pour l'investissement : par exemple, un possible prix plus élevé que prévu des maisons neuves de construction, des retards dans les livraisons de biens immobiliers ou l'impact d'augmentations de la IPC dans la poche des locataires.
D'une part, Toribio affirme que « les tensions inflationnistes que nous subissons auront un impact direct sur la hausse des prix et les plus touchés seront les logements neufs. L'augmentation du prix des matières premières et des matériaux essentiels à la construction et la crise de leur approvisionnement à la suite de la guerre entraîneront des hausses de prix plus importantes que prévu et des retards dans les livraisons des nouveaux développements ». S'agissant des contrats, l'analyste rappelle que, puisque la plupart sont référencés à l'IPC, "les bailleurs potentiels devront peser s'il faut transférer ces augmentations à leurs locataires, puisque, dans un contexte de forte inflation, le pouvoir d'achat de nombreuses familles sera affecté et cela pourrait causer des problèmes au niveau du non-paiement ou de la résiliation du contrat par les locataires qui ont besoin d'un loyer moins cher.
Plus d'investissements dans le logement sont à venir
Malgré le fait que le scénario actuel invite à la prudence, puisqu'il n'est toujours pas clair si nous verrons des augmentations des taux d'intérêt quand l'inflation baissera, ou combien de temps durera le conflit entre la Russie et l'Ukraine, les experts consultés prédisent que l'investissement dans le logement continuer à augmenter dans les mois à venir.
Le réseau Alfa Real Estate a indiqué dans une étude récente que 10% des maisons négociées par la chaîne, qui compte actuellement plus d'une centaine d'agences franchisées en Espagne et 110 autres à l'international, sont déjà destinées à l'investissement. Sur ce total, environ 90% sont des investisseurs qui ont acheté pour louer et 10% qui vont réformer et vendre immédiatement.
D'autre part, le cabinet de conseil JLL estime que le logement locatif sera l'actif phare de l'investissement immobilier en Espagne au premier trimestre de l'année, au cours duquel il pourrait attirer environ 1 000 millions d'euros, soit plus du quart du total. Tout signe que l'investissement ira plus loin dans les mois à venir.
Selon le président du Forum of Real Estate Economists, l'investissement dans le logement est pratiquement "le seul qui ne va pas être affecté à la baisse par l'inflation" et il estime qu'à l'avenir, il continuera de croître, bien que de manière prévisible à des taux modérés .
Le professeur du Master en immobilier de l'Université de Navarre soutient également que l'investissement dans le logement s'est renforcé ces derniers mois et prévoit que, «à en juger par la demande de terrains dans des zones bien situées, c'est une tendance soutenue qui va pas être réduite cette année car, malgré les circonstances extérieures, il y a une demande non satisfaite qui s'est accumulée pendant les années de crise financière ».
Un argument également pointé par RTV Real Estate Group. «Il y a encore beaucoup de demandes non satisfaites qui auraient dû être faites pendant les années de la pandémie. Et les niveaux élevés d'inflation, et la prévision qu'ils se poursuivront à moyen terme, vont attirer les investisseurs vers le marché résidentiel, augmentant le nombre de transactions », maintient le groupe.
Enfin, le directeur général adjoint de donpiso rappelle qu'après la pandémie, la première chose qui s'est redressée a été l'investissement des grands investisseurs, même s'il s'attend à ce que de plus en plus de petits épargnants rejoignent le marché, si l'inflation reste à des niveaux élevés. "Lorsque les choses se remettront sur les rails et que les tensions seront éliminées, un rebond pourrait avoir lieu avec des hausses encore plus élevées que celles observées jusqu'à présent", conclut Bermúdez.
Autor:@Ana P. Alarcos 23 marzo 2022, 6:04
